不動産投資の青色申告65万円控除の条件｜満たさないとどうなる？

不動産投資をしていると「青色申告65万円控除」という言葉をよく聞きます。

・65万円控除の条件は？
・不動産投資でも使える？
・満たさないとどうなる？

この記事では、不動産所得における青色申告65万円控除の条件と注意点をわかりやすく解説します。

青色申告65万円控除とは

青色申告65万円控除とは、一定の条件を満たすことで所得から最大65万円を差し引ける制度です。

例えば課税所得が300万円の場合、65万円控除により235万円として税額計算されるため、節税効果が大きくなります。

不動産投資でも条件を満たせば利用可能です。

不動産投資で65万円控除を受ける条件

① 事業的規模であること（5棟10室基準）

不動産所得で65万円控除を受けるには、事業的規模と認められる必要があります。

一般的な目安は以下です。

• アパート・マンション：10室以上
• 戸建て：5棟以上

これを満たさない場合、10万円控除になる可能性があります。

② 複式簿記で帳簿作成

65万円控除には複式簿記による帳簿作成が必要です。

エクセルや簡易記帳では要件を満たさないことがあります。

実務では会計ソフトを使うケースがほとんどです。

③ 貸借対照表・損益計算書の提出

確定申告時に以下の提出が必要です。

• 貸借対照表
• 損益計算書

帳簿が正しく作成されていないと作れません。

④ e-Taxによる申告（または電子帳簿保存）

現在は原則としてe-Taxによる電子申告が必要です。

紙申告のみの場合は55万円控除となる可能性があります。

条件を満たさないとどうなる？

65万円控除の条件を満たさない場合は以下の扱いになります。

• 55万円控除（電子申告なし等）
• 10万円控除（事業規模なし等）

節税効果が大きく変わるため注意が必要です。

白色申告との違い

白色申告との主な違いは以下です。

• 最大65万円の控除がある
• 帳簿作成が必要
• 赤字の繰越が可能

不動産投資では節税面から青色申告を選ぶ人が多いです。

白色申告については以下で詳しく解説しています。

▶ 不動産投資の白色申告とは

65万円控除は会計ソフトなしでもできる？

理論上は可能ですが、実務ではかなり大変です。

• 複式簿記の理解が必要
• 減価償却計算が複雑
• 貸借対照表の作成
• 税務ミスのリスク

特に不動産投資では減価償却や経費区分が複雑なため、会計ソフトを使うのが一般的です。

不動産投資向けの会計ソフト比較はこちら

▶ 不動産投資向け会計ソフトの比較

青色申告の注意点（税務調査リスク）

帳簿の不備や経費計上ミスがあると税務調査で否認される可能性があります。

税務調査についてはこちらで解説しています。

▶ 不動産投資の税務調査とは

まとめ

不動産投資で青色申告65万円控除を受けるには以下が必要です。

• 事業的規模（5棟10室基準）
• 複式簿記
• 決算書提出
• 電子申告

節税効果が大きい制度ですが、帳簿管理の正確性が重要です。

帳簿管理を効率化したい場合は会計ソフトの利用も検討するとよいでしょう。

▶ 不動産投資向け会計ソフトを比較する