表面利回りと実質利回りの落とし穴を解説
不動産投資を検討していると、
「利回り8％」「利回り10％」といった数字をよく目にします。
一見すると
「この利回りなら安心そう」
「銀行預金よりずっと良さそう」
と感じてしまいますが、この数字をそのまま信じて失敗する人は少なくありません。
実際、
👉 不動産投資で失敗する人の多くが、利回りを“表面上の数字”だけで判断しています。
（※詳しくは
不動産投資で失敗する人の共通点【実例あり】
でも解説しています）
この記事では、
- 表面利回りと実質利回りの違い
- 利回り◯％でも失敗する理由
- 利回り以外に必ず見るべきポイント
を、初心者向けに分かりやすく解説します。
表面利回りとは何か
表面利回りとは、最もよく広告で使われる利回りです。
表面利回りの計算式
年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100
たとえば、
- 物件価格：2,000万円
- 年間家賃収入：160万円
この場合、
表面利回りは 8％ になります。
なぜ表面利回りが使われるのか
理由はシンプルです。
- 計算が簡単
- 数字が良く見える
- 比較しやすい
しかし、この数字には重要なコストが一切含まれていません。
実質利回りで何が変わるのか
実際の不動産投資では、家賃収入がそのまま手元に残るわけではありません。
実質利回りで考慮すべき主な費用
- 管理費・修繕積立金
- 固定資産税・都市計画税
- 管理委託費
- 空室期間の家賃ゼロ
- 将来の修繕費
これらを差し引いて計算したのが 実質利回り です。
実質利回りの現実
表面利回り8％の物件でも、
- 実質利回りは5％以下
- 場合によっては3％台
というケースは珍しくありません。
「思ったより増えない」
「毎月ほとんど手元に残らない」
こうした不満は、表面利回りだけを見て購入した結果としてよく起こります。
利回り◯％でも失敗する具体例
ケース① 新築ワンルーム投資
- 表面利回り：6〜7％
- 実際：
- 管理費・修繕積立金が高い
- 購入直後から価格が下落
👉 売却時に損失が出る可能性が高い
ケース② 地方の高利回り物件
- 表面利回り：10％以上
- 実際：
- 空室リスクが高い
- 修繕費が想定以上
👉 数字ほど安定しない
ケース③ 節税目的の不動産投資
- 表面利回り：そこそこ
- 実際：
- 節税効果が年々薄れる
- 税引後キャッシュフローが悪化
👉 節税だけを目的にすると失敗しやすい
利回り以外に必ず見るべきポイント
利回りは重要ですが、それだけで判断するのは危険です。
最低限、次の点は必ず確認しましょう。
- 立地（将来も需要があるか）
- 出口戦略（売却できるか）
- 自己資金・ローン条件
- ライフプランとの相性
特に初心者の場合、
1つの物件だけで判断しないことが重要です。
利回りだけで判断しないために
同じ「利回り◯％」でも、
- 安定する物件
- リスクが高い物件
は大きく異なります。
その違いは、
1件だけ見ていても分かりません。
まずは複数のマンション投資案件を比較し、
「数字の裏側」を知ることが大切です。
利回りの数字だけでは、
自分に合う物件かどうかは判断できません。実際には、同じ利回り◯％でも
条件次第でリスクは大きく変わります。複数のマンション投資案件を
無料で比較してみると、
利回りの見え方が一気に変わります。
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まとめ
- 表面利回りは「入り口の数字」にすぎない
- 実質利回りで考えると印象は大きく変わる
- 利回り◯％でも失敗するケースは多い
- 複数案件を比較して判断することが重要
不動産投資で失敗しないためにも、
数字を鵜呑みにせず、一歩踏み込んで考えることが成功への近道です。
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