賃貸物件を退去する際に発生する「原状回復費用」は、経理処理で迷いやすい項目です。
・これは修繕費で一括費用計上できるのか
・それとも資産計上（減価償却）が必要なのか
・敷金から差し引かれた場合はどう仕訳するのか
実務ではこの判断を間違えると、利益や税額が大きく変わることもあります。
この記事では、原状回復費用の会計処理を
「修繕費になるケース」「資本的支出になるケース」
「敷金精算時の仕訳」
まで具体例つきで解説します。
原状回復費用の基本的な考え方
原状回復とは
「入居時の状態まで戻すための工事」
のことです。
例
・クロスの張り替え
・床の補修
・クリーニング
・壊れた設備の交換
これらは一見するとすべて「修理」ですが、会計上は次のどちらかに分かれます。
-
修繕費（その年の費用）
-
資本的支出（いったん資産に計上して減価償却）
判断基準は
👉「元に戻すだけか」「価値や寿命が増えているか」
です。
修繕費になるケース
以下のように、単なる現状復旧なら修繕費です。
・壁紙の張り替え
・壊れたドアノブの交換
・通常グレードの設備の入れ替え
・退去時のハウスクリーニング
建物の価値や耐用年数が増えるわけではないため、全額をその期の費用にできます。
仕訳例（現金で支払った場合）
一括で費用計上できるため、利益はその分減少します。
資本的支出になるケース
次のように「グレードアップ」している場合は資本的支出です。
・和式トイレを洋式に変更
・古いキッチンをシステムキッチンに交換
・通常の床材を高級フローリングに変更
・間取り変更を伴う大規模工事
これは建物の価値や機能を高めているため、資産計上して減価償却します。
仕訳例（建物附属設備として計上する場合）
このあと、耐用年数にわたって減価償却します。
例：耐用年数15年、定額法なら
年間償却費 = 1,200,000 ÷ 15 = 80,000円
判断に迷うときの実務目安
税務上は次のような簡便基準も使われます。
・20万円未満 → 原則 修繕費OK
・おおむね3年以内の周期で行うもの → 修繕費OK
迷ったらまずは
「元に戻すだけなら修繕費」
「価値を上げたら資本的支出」
と考えると整理しやすいです。
敷金から差し引かれた場合の処理
退去時、原状回復費用を現金で払わず
敷金から差し引かれることがあります。
例
・預けていた敷金：500,000円
・原状回復費用：300,000円
・返金された敷金：200,000円
この場合は次の2段階で考えます。
① 原状回復費用の計上
（修繕費になるケース）
② 残りの敷金が返金されたとき
敷金という「資産」が減って、その分を費用に振り替えるイメージです。
資本的支出を敷金で相殺した場合
グレードアップ工事で資産計上になる場合は次の仕訳になります。
その後は通常どおり減価償却します。
まとめ
原状回復費用は次の基準で判断します。
・元に戻すだけ → 修繕費（その年の費用）
・価値や機能が上がる → 資本的支出（資産計上＋減価償却）
敷金から差し引かれた場合は
という形で処理します。
退去時の処理は金額も大きくなりがちなので、
「修繕か、グレードアップか」
を意識して仕訳を切り分けることが重要です。
この考え方を押さえておけば、
賃貸物件の会計処理はかなりスムーズになります。
退去時の費用負担をめぐるトラブルについては、敷金精算の実務を解説した以下の記事も参考になります。
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