不動産投資の話になると、必ず出てくるのが
「減価償却を使えば節税できる」という言葉です。
しかし実際には
「よく分からないまま、とりあえず税金が安くなるらしい」
という理解の人も多く、仕組みを誤解したまま使うと、後で大きな税金を払うことになるケースもあります。
この記事では、会計の視点から
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そもそも減価償却とは何か
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なぜ税金が安くなるのか
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どんな人が得して、どんな人は損するのか
をシンプルに解説します。
減価償却とは「買った金額を分割して経費にする」こと
例えば、2,000万円の建物を買ったとします。
これを買った年に、2,000万円全額を経費にできるわけではありません。
建物は何十年も使うものなので、会計上は
使う年数にわけて、少しずつ経費にする
という処理をします。
これが減価償却です。
仮に耐用年数が20年なら
2,000万円 ÷ 20年 ＝ 年100万円
毎年100万円ずつ経費に計上します。
なぜ減価償却で税金が安くなるのか
不動産所得の計算は
家賃収入 − 経費 ＝ 利益（課税対象）
です。
ここで減価償却費（例：年100万円）は
実際にはお金を払っていないのに、経費として認められます。
つまり
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現金の支出はない
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でも経費は増える
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結果として利益が減る → 税金が下がる
これが「減価償却は節税になる」と言われる理由です。
土地は減価償却できない
重要なポイントはここです。
減価償却できるのは
👉 建物だけ
土地は価値が減らない前提なので、経費にできません。
例えば3,000万円の物件でも
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土地：1,500万円
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建物：1,500万円
なら、減価償却できるのは建物の1,500万円部分だけです。
中古物件はなぜ有利と言われるのか
中古の場合、残りの耐用年数が短くなります。
つまり
短い期間で一気に償却できる
例：
建物価格1,500万円
残り耐用年数5年
1,500万円 ÷ 5年 ＝ 年300万円
新築よりも、毎年の経費が大きくなるため
短期的には大きな節税効果が出ます。
これが「中古は節税向き」と言われる理由です。
ただし、減価償却は“前借り”にすぎない
減価償却を使い切ると、その後は
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減価償却費がゼロになる
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利益が一気に増える
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税金も一気に増える
という現象が起きます。
さらに売却時には
売却価格 −（購入価格 − 累計減価償却額）
で譲渡益を計算します。
つまり、たくさん減価償却した分だけ
売却時の利益が大きくなり、税金が増えます。
短期の節税と引き換えに、将来の税金を前倒しで減らしているだけ
という点は必ず理解しておく必要があります。
キャッシュが出ていく投資では意味がない
減価償却で赤字になっても、
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ローン返済
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修繕費
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管理費
で実際の現金がどんどん減っていくなら、本質的には儲かっていません。
「税金が安い」＝「良い投資」ではありません。
あくまで
現金が残ったうえで、税金も抑えられる
これが理想です。
会計処理と確定申告はどうやる？
減価償却は
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耐用年数の判定
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建物と土地の按分
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定額法の計算
など、手計算だとかなり面倒です。
毎年の確定申告で間違えると
修正申告や追徴課税のリスクもあります。
会計ソフトを使うべき理由
会計ソフトなら
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取得価額を入力するだけで自動計算
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耐用年数も自動設定
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毎年の減価償却仕訳を自動作成
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確定申告書まで連動
まで一気に処理できます。
不動産投資をするなら、手作業よりも
会計ソフトを使ったほうが安全で圧倒的に楽です。
まとめ：減価償却は魔法ではなく「時間調整」
減価償却は
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お金を生み出す仕組みではない
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税金の支払時期を動かしているだけ
です。
正しく使えば
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初期の税負担を軽くして
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手元資金を増やし
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次の投資につなげる
ことができます。
逆に仕組みを理解せず
「とにかく節税になるから」
で選ぶと、売却時に大きな税金で苦しむことになります。
不動産投資では
節税より先に、キャッシュフローを見る
この視点を忘れないことが、長期で勝つためのポイントです。
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